Uma dúvida que aparece com frequência nos condomínios é: quando um morador comete uma infração comum — barulho fora de hora, animal solto na área comum, uso indevido de vaga de garagem, entre outras — o síndico pode aplicar a multa diretamente, ou isso precisa passar pela assembleia?

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A resposta, baseada no que dizem o Código Civil e a jurisprudência dos tribunais, é mais simples (e ao mesmo tempo mais delicada) do que parece. Vamos explicar.

A regra geral: aplicar multa é tarefa do síndico, não da assembleia

O Código Civil (art. 1.348) e a Lei 4.591/64 são claros: cabe ao síndico impor e cobrar as multas previstas na convenção e no regimento interno. Isso é o que se chama de atribuição executiva — ou seja, algo que já foi decidido lá atrás, quando a própria convenção foi aprovada em assembleia (com quórum qualificado de 2/3 dos condôminos).

Pensando de outra forma: quando os condôminos aprovaram a convenção, eles já definiram as regras do jogo — o que pode, o que não pode e qual a penalidade. Aplicar essa regra a um caso concreto é apenas colocar em prática o que já foi combinado, e não uma nova decisão que precise voltar para votação.

Por isso, para infrações comuns, a assembleia não precisa aprovar cada multa individualmente, mesmo quando a convenção não fala nada sobre isso expressamente.

CARTÃO VERMELHO PARA O SÍNDICO

Mas atenção: isso não significa que o síndico pode simplesmente notificar e cobrar

Aqui está o ponto que gera mais confusão — e mais anulação de multas na Justiça.

Embora a assembleia não precise validar a multa, o morador sempre tem direito a se defender antes de ser cobrado. Esse direito não vem da convenção do condomínio: ele vem diretamente da Constituição Federal (art. 5º, inciso LV), que garante contraditório e ampla defesa também nas relações entre particulares — inclusive dentro do condomínio.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu nesse sentido (REsp 1.365.279/SP), e os tribunais estaduais aplicam o mesmo raciocínio de forma recorrente. Na prática, isso quer dizer que, mesmo que a convenção seja completamente omissa sobre o procedimento, o síndico não pode simplesmente mandar o boleto da multa. Se fizer isso, o morador pode conseguir anular a cobrança na Justiça — mesmo que a infração tenha realmente acontecido.

O QUE UM SÍNDICO PODE E NÃO PODE FAZER?

O passo a passo mínimo que todo condomínio deveria seguir

Para que uma multa seja válida e resista a uma eventual disputa judicial, recomenda-se seguir três passos essenciais:

1. Notificação prévia por escrito

O morador precisa ser informado formalmente sobre o que aconteceu: qual foi a infração, qual regra da convenção ou do regimento foi violada, e quais provas ou circunstâncias embasam a autuação (fotos, relatos, boletins de ocorrência da portaria etc.).

2. Prazo razoável para se defender

Mesmo quando a convenção não define um prazo, a prática recomendada é conceder algo em torno de 15 dias para que o morador apresente sua defesa. Um prazo curto demais — ou a ausência completa dele — também pode gerar nulidade da multa.

3. Análise fundamentada da defesa antes de emitir o boleto

Alguém precisa efetivamente avaliar os argumentos do morador antes da cobrança ser confirmada. Se o condomínio tiver Conselho Fiscal ou Consultivo, ele pode (e deve) participar dessa análise, já que já exerce função de fiscalização na estrutura do condomínio.

E quando a convenção não diz quem analisa a defesa?

Esse é um ponto sensível: muitas convenções preveem a multa, mas não dizem claramente quem deve julgar a defesa do morador quando ela for apresentada.

Nesses casos, a recomendação mais segura é levar a decisão para ratificação na assembleia seguinte — não é preciso convocar uma assembleia extraordinária só para isso (a não ser que haja urgência); o assunto pode simplesmente entrar como item de pauta da próxima assembleia ordinária.

Isso não é uma exigência legal obrigatória para infrações comuns, mas é uma camada extra de segurança: como a assembleia é o órgão soberano do condomínio, sua chancela reduz bastante o risco de a multa ser questionada depois, justamente porque supre a lacuna que a convenção deixou.

Dicas para uma gestão saudável no Condomínio/Associação

Resumindo, na prática

Situação	O que fazer
Convenção prevê notificação, defesa e recurso	Basta seguir o rito já previsto: notificar, aguardar defesa, decidir e cobrar
Convenção é omissa sobre o procedimento	Notificar por escrito, dar prazo (cerca de 15 dias) para defesa, analisar (síndico e/ou Conselho) e, como reforço, levar para ratificação na próxima assembleia

O ponto mais importante para guardar é este: a ausência de previsão na convenção nunca dispensa o direito de defesa do morador. Pelo contrário — os tribunais costumam usar exatamente essa omissão contra o condomínio, para anular multas aplicadas sem esse cuidado, mesmo quando a infração é incontestável.

📌 Dúvidas sobre a aplicação de multas no seu condomínio ou sobre como adequar o Regimento Interno e a Convenção às exigências legais? Fale com a equipe de MORELLI & D’AVILA SOCIEDADE DE ADVOGADOS (OAB/SP 22.232).